L’Association lnterprofessionelle des Résidences Etudiants et Services (AIRES) est née en 1994 et regroupe les principaux acteurs de la profession. Elle réunit un parc équivalent à celui du CROUS et informe les pouvoirs publics nationaux et locaux ainsi que tous les milieux socio-économiques sur l’ensemble des aspects professionnels, sociaux et économiques de cette activité.
Un secteur dynamique
L’offre de logement pour étudiants en France se répartit entre le logement dans le diffus et le logement en résidences dédiées sous des modèles de gestion divers : public, bailleur en direct, associatif ou privés.
Le secteur des résidences pour étudiants associatif et privé a pris son envol sous le second septennat de François Mitterrand avec le Plan Université 2000. En 40 ans, le secteur des résidences dédiées pour étudiants et jeunes actifs a fait preuve d’un réel dynamisme et regroupe aujourd’hui plus de 2500 résidences soit environ 200 000 logements hors CROUS (60 000 logements conventionnés et 140 000 logements non conventionnés).
Les parties prenantes du logement étudiant dédié regroupent trois grandes familles d’acteurs :
- les acteurs relevant du périmètre de l’action publique (Etat, CROUS, OPAC/OPH,…) ;
- ceux du secteur non lucratif (associations, mutuelles, SA HLM, Foncières sociales, …) ;
- et ceux du secteur lucratif (exploitants, administrateurs de biens, promoteurs, foncières, …).
Le segment du secteur du logement pour étudiant que représente l’AIRES repose sur des offres d’habitat social et/ou d’habitat privé pour les étudiants.
Les offres en habitat social
Les offres exploitées en habitat social ne sont ni celles de l’opérateur public de l’Etat (CROUS) ni celles des bailleurs sociaux comme Espacil qui ont la particularité d’exploiter en direct des logements étudiants et jeunes travailleurs. Ce sont celles d’acteurs sous forme d’association de loi de 1901 qui gèrent des logements conventionnés comme par exemple Fac-Habitat, Arpej ou encore Les Quartiers latins. On retrouve également parmi les membres des acteurs de l’enseignement supérieur comme des mutuelles étudiantes (la Smerra avec Logifac) mais également des établissements d’enseignements supérieurs qui gèrent des résidences pour leurs étudiants. Historiquement, ce sont les écoles comme par exemple l’ESSEC à travers Alegessec ou Centrale avec CESAL. Et depuis quelques années, l’Université de Dauphine s’est attelée à la tâche en tissant des partenariats et créant 2 premières résidences avec Dauphine Housing.
En général, les structures qui émanent de l’enseignement supérieur exploitent des logements en habitat social et en habitat privé. Cette exigence de mixité est en plein essor car elle répond à la demande des territoires et des établissements : la diversité de l’offre de logements est un atout car elle est un des critères d’attractivité. Cette tendance à la mixité se diffuse également depuis une dizaine d’années chez d’autres acteurs historiques du logement étudiant aussi bien côté social (Fac-Habitat a par exemple créé Loc-Habitat pour disposer d’une offre privée) que côté privé (Le Groupe Réside Etude a par exemple créé l’AREF pour exploiter des logements conventionnés sous la marque Stud’City).
Ces offres de logement étudiant en habitat social se sont particulièrement développées ces dix dernières années. Si on se réfère au Plan 40 000 (2012-2017), 95% des logement ont été construits par des bailleurs sociaux, les 5% restants sont l’œuvre des privés qui ont fait appel à des PLS (banque). Le Plan 40 000 a révélé le fait que 58% des logements étaient exploités par le secteur hors CROUS. Le moins que l’on puisse dire c’est que le logement étudiant social ne se réduit pas aux seuls CROUS.
Les offres en habitat privé
Les offres d’habitat privé se structurent entre des logements construits par des investisseurs particuliers qui ont mobilisé leur épargne populaire à travers des dispositifs fiscaux (Censi-Bouvard qui n’existe plus, LMNP) et des investisseurs en bloc (institutionnels publics ou privés).
Cet état des lieux est important car il révèle implicitement une pluralité d’acteurs aux profils différents :
- des exploitants liés à des grandes entreprises, comme par exemple Studéa (Nexity) ou Studélites (BNP Paribas Immobilier Résidentiel) ;
- des entreprises de plus ou moins grande taille à capital familial qui se sont spécialisées sur cette activité, comme par exemple le Groupe Réside Etudes ou Cap’études ;
- des entreprises émanant du monde de l’immobilier comme Sergic avec sa marque Twenty Campus, Vinci avec Student Factory, ou encore le Groupe Cardinal avec Cardinal Campus;
- des entreprises spécialisées sur la reprise de résidences comme par exemple NéoRésid ou GSA Résidences ;
- des entreprises provenant du tourisme et qui se sont diversifiées comme Odalys Campus ;
- des entreprises spécialisées dans la vente aux particuliers comme les Belles années, Gestétud, Réalista Résidence…;
- des foncières, comme par exemple Campuséa Gécina, ou Kley ;
- ou encore des structures à caractère européen comme par exemple The Student Hotel.
Répondre aux enjeux sociétaux
Deux aspects sont totalement oubliés lorsque l’on parle de logement étudiant :
- Le premier est le profil type des français qui investissent dans les Résidences pour étudiants. Il est très intéressant car, contrairement à des idées toutes faites, il ne représente pas la France des grandes fortunes, mais celle des classes moyennes, qui a utilisé son épargne en choisissant d’investir dans la pierre.
- Le second point est important dans le contexte économique de crise que traverse notre pays : les Résidences pour étudiants et les emplois du secteur ne sont ni produits en Corée, ni délocalisables au Maroc… Elles sont construites et gérées en France. L’Etat et les collectivités publiques bénéficient d’ailleurs d’un retour de recettes fiscales très significatif. Enfin, rappelons que ce secteur représente aujourd’hui plus 10 000 emplois permanents.
Enfin, n’oublions jamais les étudiants ! Ils sont aujourd’hui plus de 3 millions ! C’est à partir de ce chiffre qu’il faut analyser et penser le logement étudiant. Or l’offre de logements pour étudiants est structurellement insuffisante, et ne permet d’accompagner ni la démocratisation de l’enseignement supérieur, ni les nouvelles mobilités liées au succès d’Erasmus ou de l’apprentissage dans le supérieur. En effet, une analyse rigoureuse des chiffres montre qu’il manque, peu ou prou, 250 000 logements en France.