L’AIRES n’est pas une plateforme pour trouver un logement. Si vous en cherchez un, nous vous invitons à lire un article du Monde qui détaille les différentes possibilités : https://www.lemonde.fr/argent/article/2021/05/27/comment-trouver-un-logement-etudiant-pour-la-rentree_6081746_1657007.html. Nous avons invitons également à vous rendre directement sur les sites internets des résidences pour étudiants qui vous apparaissent intéressantes pour vous loger. La plupart des sites ont des FAQ qui répondront à vos nombreuses questions sur le processus de réservation d’un logement, les pièces nécessaires pour constituer son dossier, les conditions d’admission, le garant, visale ou encore comment effectuer une visite.
La raison est simple : l’offre de logements pour étudiants est structurellement insuffisante ; elle ne permet ni d’accompagner la démocratisation de l’enseignement supérieur, ni les nouvelles mobilités que l’on connaît avec le succès d’Erasmus ou celui de l’apprentissage dans le supérieur. Force est de constater que le nombre de constructions ne suit pas la courbe de la démographie et ne permet donc pas de rattraper le retard. Il suffit de rappeler que le nombre d’étudiants internationaux qui ont choisi la France pour étudier dépasse désormais la barre des 400 000. Il s’agit même, selon Campus France de la croissance la plus forte enregistrée depuis plus de 15 ans. Nous considérons qu’il manque au moins 250 000 logements étudiants en France.
Le baromètre montre également que la vie dans les résidences est très majoritairement “agréable”, voire “très agréable” pour un quart des répondants. Au total 85% des répondants déclarent que leur vie est “agréable”. Ce résultat est à mettre en relation avec celui du moral des Français. Selon un étude IFOP d’août 2023, 74% d’entre eux se disent “pessimistes” en pensant à l’avenir. Chez les jeunes entre 16 et 24 ans, ils ne sont “que” 68% à le faire, et 65% pour les 25/34 ans. Les résidences apparaissent globalement bien situées géographiquement : 87% des résidents répondent par l’affirmative à cette question. 91% des répondants considèrent que la résidence est bien desservie par les transports en commun ou autre mobilité douce (vélos, trottinettes…). 84% jugent qu’elle est proche des commerces de proximité. 72% qu’elle est proche de leur établissement supérieur.
Depuis le début des années 2000, les résidences en habitat social ou libre sont confrontées aux changements de rythme de l’année universitaire, avec le succès d’Erasmus et la multiplication des stages depuis l’inscription de l’insertion professionnelle des étudiants dans les missions de l’Université. Le phénomène le plus récent est sans aucun doute celui de l’émiettement des durées et l’apparition de séjours ultra-courts. Le décrochage du taux d’occupation apparaît clairement à partir du mois de mars et même parfois dès février.
Pour répondre à ces nouveaux enjeux sociétaux, les parlementaires ont inventé dans la Loi égalité Citoyenneté (2017) un dispositif dérogatoire et expérimental autorisant « le gestionnaire d’une résidence universitaire qui n’est pas totalement occupée après le 31 décembre de chaque année à louer les locaux inoccupés, pour des séjours d’une durée inférieure à trois mois s’achevant au plus tard le 1er septembre ». Quelle que soit la nature de l’exploitant, qu’il soit public, social ou privé, la vacance locative demeure toujours le premier de ses problèmes. Le taux d’occupation varie naturellement entre résidences universitaires en habitat social et celles en habitat privé, entre Paris et les régions. Grâce à ce dispositif, entre 2016 et 2019, le taux d’occupation a progressé de 6,17% selon l’AIRES. Ce dispositif a été pérennisé par la Loi.
Les aides fiscales de l’Etat auprès des particuliers sont un sujet fondamental. Du point de vue du développement territorial de l’enseignement supérieur, cela a historiquement permis de produire des résidences étudiantes dans des villes où le CROUS ne souhaitait pas s’installer comme Fréjus, Saint-Raphaël ou encore Bastia. Plus récemment, nous constatons que les fonds d’investissement publics ou privés privilégient toujours les métropoles au détriment des villes moyennes. Force est de constater que les investisseurs en bloc ne se ruent pas pour investir à Limoges ou Nevers et que très souvent l’épargne individuel en particulier avec le Censi-Bouvard est la seule solution pour sortir de terre une résidence pour étudiants.
Les exploitants des résidences étudiantes contribuent ainsi à l’égalité territoriale des conditions d’étude des étudiants. Il faut rappeler le rôle régulateur urbain des résidences pour étudiants qui est trop souvent oublié. L’exploitation rigoureuse et fonctionnelle des résidences services est souvent une garantie de qualité. Le secteur des résidences services, à la différence par exemple parfois du logement étudiant diffus qui existe dans les métropoles, est très strict par exemple avec les normes de sécurité incendie. On ne trouve pas de chambres trop petites, ni de logements inadaptés comme dans le cas de colocations sauvages, ou encore de sanitaires défectueux,…
Le chiffre de 250 000 logements étudiants a été établi à partir d’un calcul prenant en compte le nombre d’étudiants, le nombre de logements et les objectifs de la France. Pour la rentrée 2022/2023, le Ministère de l’Enseignement Supérieur, de la Recherche et de l’Innovation table sur un effectif d’environ 2,93 millions d’étudiants. Ce chiffre correspond à une augmentation de 120 000 étudiants. Ensuite, en 2018, avec la stratégie «Bienvenue France», la France s’est fixé l’objectif d’accueillir un demi-million d’étudiants étrangers à l’horizon 2027. A savoir 100 000 étudiants internationaux supplémentaires par rapport à ceux accueillis en 2023 – comment va-t-elle les héberger ? Bref, une analyse de ces chiffres montre qu’il manque, peu ou prou, 250 000 logements pour atteindre l’objectif fixé en 2011.
Les exploitants ont tous leurs propres critères d’appréciation pour lancer un projet. L’AIRES n’impose aucune grille et considère que l’exploitant est un professionnel prudent et responsable. Pourquoi ? Un exploitant, qui prend un engagement financier lourd sur une période minimum de 10 années, n’a aucun intérêt à accepter un projet de résidence situé dans une zone géographique trop éloignée des pôles d’enseignement publics et privés ou, de surcroît, à des conditions financières trop élevées qui viendraient compromettre son équilibre financier. La seule méthode qui existe est celle de l’intelligence territoriale. C’est la boussole qui guide les exploitants : le nombre d’étudiants, le développement universitaire, l’attractivité de la ville, la localisation, les modalités de transports, les offres de logement existantes sont autant de critères à prendre en compte avant la prise à bail.
La crise de cette rentrée nous rappelle qu’il faudrait commencer par avoir des logements pour tous les étudiants. Ceci étant dit, ce concept inventé par la DRHIL Ile-de-France se réfère aux seules universités ou établissements de plus de 300 élèves. C’est une erreur manifeste car cette référence méconnaît fortement le tissu régional de l’enseignement supérieur, en oubliant certaines formations… La définition du concept de géographie préférentielle est basée sur la notion des « 30 minutes de transport en commun » mais cette notion très précise est devenue normative. Dès lors, ne correspondant aucunement à une réalité urbaine cohérente, elle ne fait appel à aucune intelligence de vie étudiante : quid par exemple de l’horaire de passage du dernier bus le jeudi soir ?
La ville universitaire est un atout pour la résidence, et peut répondre aux nouveaux enjeux d’attractivité à condition que l’audace retrouve ses lettres de noblesse en politique. La ville universitaire, un atout majeur. Dès 2022, le Baromètre d’attractivité des résidences a permis de revenir sur ce sujet à travers une question : « Diriez-vous que l’annonce / la description que vous avez eue de la résidence et de votre appartement correspond à la réalité ? » En 2023, 85% des répondants (contre 87% la première année) déclarent que l’annonce de leur résidence correspond à la réalité. Nous sommes donc trés loin de l’idée reçue concernant les « mauvaises surprises ».
Le besoin urgent et quantitativement important de logements pour les étudiants se concentre dans les grandes métropoles – l’Île-de-France en tête. Or, c’est dans ces territoires que le prix du foncier a le plus “flambé” ces dernières années, rendant difficile la production de résidences étudiantes, tout en gardant des objectifs de prix de loyers conformes au pouvoir d’achat d’une grande partie des étudiants. L’AIRES propose que des terrains appartenant à des propriétaires privés, des collectivités ou à l’Etat, puissent être réservés et affectés au logement étudiant sous réserve qu’il s’engage à respecter le plafond fixé par la garantie VISALE. En Espagne, il s’agit de terrains dits “dotationnels”. Ces terrains “ dotationnels” pourraient faire l’objet d’une simplification et d’une réduction des délais dans les procédures liées au dépôt, à l’instruction et à la délivrance des permis de construire de logements dédiés aux jeunes…
- Valoriser l’engagement (ou l’emploi) étudiant dans les Résidences. Certains gestionnaires emploient des étudiants quelques heures par mois pour développer des missions d’animation dans des Résidences Universitaires… Nous proposons de définir un cadre avec les établissements universitaires concernés pour encadrer cette pratique et s’assurer que ces petits jobs au sein des résidences soient en rapport avec la formation de l’étudiant.
- Impliquer le service civique dans l’accompagnement au logement. Les associations gestionnaires, organismes à but non lucratif et donc éligibles pour accueillir des jeunes en service civique, pourrait ainsi proposer des missions et participer à la promotion de l’engagement des jeunes.
- Autoriser et sécuriser le donnant-donnant en Résidence Universitaire. Depuis quelques années, certaines collectivités développent des dispositifs fonctionnant sur le mode du donnant-donnant. Pourquoi cette pratique du donnant-donnant ne se déclinerait-elle pas dans les Résidences Universitaires ? Notre proposition consiste à autoriser un gestionnaire à proposer une réduction du loyer d’un étudiant en échange d’un certain nombre d’heures de bénévolat dans la Résidence Universitaire. Bien entendu, il faut définir précisément le cadre juridique afin de cadrer une pratique innovante.
- Sur un territoire identifié, le montant du loyer est une donnée accessible car il est, la plupart du temps, public et affiché sur les sites internet ou sur les plateformes de réservation. Soulignons qu’il prend la forme d’une fourchette, d’une indication « à partir de » et non d’une moyenne… Le nombre de logements avec le montant de son loyer est très rarement précisé.
- L’affichage du coût des services dans chaque résidence avec service est lui aussi public au niveau de chaque établissement.