Si on se place du point de vue de l’étudiant, le loyer sera toujours trop élevé. Si on se place du point de vue de l’investisseur, il sera toujours trop faible. C’est donc une recherche d’équilibre qui est complexe à réaliser qui est au cœur du métier d’exploitant. C’est d’ailleurs l’effet ciseau qui avait amené, avec une grande pertinence, les sénateurs, lors du débat sur la loi ALUR à se positionner. Bref, les exploitants ont intérêt à ce que les étudiants puissent continuer à payer leur loyer. Le prix du loyer ne doit donc pas écraser le budget de l’étudiant. Il est donc également impératif que les étudiants disposent des ressources nécessaires.
En matière de tarif des loyers pour étudiants, ce sont donc des tendances générales que l’on peut souligner. Le montant maximum de la garantie VISALE, mise en place par Action Logement, est accordée si le montant du loyer (charges comprises) est inférieur ou égal à 600 € sur l’ensemble du territoire, sauf 800 € en Ile-de-France. VISALE est une grande réussite et s’est petit à petit installée dans le paysage. De fait, cette garantie agit positivement sur le montant des loyers : les exploitants la prennent de plus en plus en compte pour construire leur offre.
Enfin, dans le parc privé, lorsque l’offre augmente, la tendance à la baisse des loyers suit le mouvement. En effet, une observation attentive des prix des loyers en Résidences pour étudiants privées montre qu’ils sont sujets à l’autorégulation. A Nantes, par exemple, le manque de logements étudiants s’était fait cruellement sentir dans les années 90. Aujourd’hui, le nombre de Résidences pour étudiants a de facto régulé le prix des loyers. D’autres villes comme Grenoble, Marseille, Rennes, Toulon, Avignon, Nîmes… suivent actuellement la même tendance pour le plus grand bonheur des étudiants. A Paris, la crise du COVID-19 a freiné l’arrivée d’étudiants internationaux et a entraîné, dans les résidences qui accueillaient principalement des étudiants américains ou chinois, une baisse des loyers. Une conclusion simple s’impose : favoriser le développement du logement étudiant et augmenter l’offre est donc la meilleure des garanties pour avoir des loyers en baisse.